相続不動産の売却とは？流れ・注意点・税金まで専門家がわかりやすく解説
相続が発生したあと、「実家をどうするか分からない」「相続した不動産を売却したいが、何から始めればいいの？」
と悩まれる方は非常に多いです。
相続不動産の売却は、通常の不動産売却とは違い、相続特有の手続きや注意点があります。
この記事では、相続不動産の売却の基本から、具体的な流れ、注意点、税金、司法書士に相談すべきポイントまでを分かりやすく解説します。
目次
相続不動産の売却とは？流れ・注意点・税金まで専門家がわかりやすく解説
相続不動産は、相続登記（名義変更）をしなければ売却できません。
相続登記とは、相続した不動産の名義変更です。
・関連記事 相続登記とは何か？基本を司法書士がわかりやすく解説
被相続人（亡くなった方）名義のままでは、不動産を売ることはできず、必ず相続人名義に変更する必要があります。
相続不動産の売却の大まかな流れ
1 相続人を確定する（戸籍の収集）
2 遺産分割協議を行う
3 相続登記（名義変更）
4 不動産会社に査定を依頼
5 売買契約・引き渡し
このように、売却前に相続登記が必要になる点が大きな特徴です。
相続登記の手続きについてはこちら。
・関連記事 相続登記の手続を司法書士が解説【不動産の名義変更】
相続不動産を売却する前に注意すべきポイント
相続不動産を売却する前に注意すべきポイント① 相続人全員の同意が必要なケースが多い
被相続人(亡くなった方)が遺言書を書いていない場合、遺産分割協議が必要になります。
遺産分割協議とは、相続人全員で相続財産をどう分けるか話し合うことです。
遺産分割協議が整っていない場合、相続人全員の合意がなければ売却できません。
「一部の相続人と連絡が取れない」
「意見が対立している」
といったケースでは、売却が進まないこともあります。
相続不動産を売却する前に注意すべきポイント② 相続登記は義務化されている
2024年4月から相続登記は義務化されています。
相続が発生したことを知った時から原則3年以内に相続登記が必要です。
売却を考えている場合は、早めの相続登記が重要です。
相続不動産の売却にかかる税金
相続不動産を売却すると、譲渡所得税がかかる場合があります。
譲渡所得税とは、不動産、株式などの資産を売却した際に利益が出た場合に、その利益（譲渡益）に対して課される税金です。
譲渡所得税の計算
譲渡所得の計算式は次の通り。
売却価格 −（取得価格 ＋ 譲渡費用）＝ 譲渡所得
この譲渡所得に下記の税率が課されます。
所得税 住民税
長期譲渡所得税 15% 5%
短期譲渡所得税 30% 9%
土地や建物を売った年の１月１日現在で、その土地や建物の所有期間が５年を超える場合は「長期譲渡所得」に、５年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。
相続不動産の場合、被相続人が取得したときの価格を引き継ぎます。
買った時の価格より、売却価格が上がった場合にしか譲渡所得税はかかりません。
買った時の契約書などの資料があればいいですが、古い不動産では取得価格が分からないケースも多く、その場合は売却価格の5%が取得価格として計算されます。
たとえば、不動産が1000万円で売却された場合は50万円が取得価格になります。譲渡費用を仮に100万円だとすると、譲渡所得は次のようになります。
売却価格1000万円 −（取得価格50万円 ＋ 譲渡費用100万円）＝ 譲渡所得850万円
所有期間が5年を超える場合、譲渡所得税と住民税は次の通り。
所得税 850万円 × 15% ＝ 127万5000円
住民税 850万円 × 5% ＝ 42万5000円
もし本当は取得価格が2000万円だったら、譲渡所得税はかからなかったはずですが、それを証明する売買契約書などがないと多額の譲渡所得税が課せられるということです。
使える特例もある
・相続空き家の3,000万円特別控除
・取得費加算の特例
条件を満たせば税負担を大きく減らせるため、売却前の確認が必須です。
・外部リンク 国税庁 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
・外部リンク 国税庁 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
相続不動産の売却は専門家に相談すべき理由
相続不動産の売却は、
・相続登記
・遺産分割
・税金の特例判断
・不動産会社との連携
など、複数の分野が絡みます。
特に、
「相続人が複数いる」
「古い不動産を相続した」
「空き家になっている」
といったケースでは、司法書士など相続の専門家に相談することでトラブルを防げます。
大阪の方なら当事務所でも承っています。
当事務所なら、不動産会社と連携して相続登記から売却手続きまでスムーズに行うことができます。
初回相談無料ですのでお気軽にお問い合わせください。
お問い合わせはこちら。
・電話 06-6356-7288
まとめ｜相続不動産の売却は「順番」が重要
相続不動産の売却で大切なのは、「売却」よりも先に「相続手続き」を正しく行うことです。
・相続登記を済ませてから売却する
・税金の特例を事前に確認する
・相続人間でのトラブルを防ぐ
これらを押さえることで、相続不動産の売却はスムーズに進みます。
「何から手をつければいいか分からない」という場合は、相続に詳しい司法書士へ早めに相談することをおすすめします。
