抵当権抹消の前に住所変更登記が必要?手続きの順番と注意点
「住宅ローンを完済して抵当権を抹消したいのに、登記上の住所が昔のままです。どうすればいいですか。」
大阪の司法書士の田渕です。こういった疑問にお答えします。このような場合は、先に住所変更登記が必要です。
必要書類、費用、2026年4月に始まった住所変更登記の義務化まで、司法書士がわかりやすく解説します。
この記事では、次の点を解説します。
・抵当権抹消の前に住所変更登記が必要になる理由
・手続きの流れと必要書類、費用の目安
・2026年4月に始まった「住所等変更登記の義務化」との関係
・自分で手続きするか、司法書士に頼むかの考え方
抵当権抹消の前に住所変更登記が必要?手続きの順番と注意点
住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消に必要な書類が届きます。ところが、いざ法務局に申請しようとして次のように言われることがあります。
「登記簿上の住所が、いまのお住まいの住所と違いますね」
購入後に引っ越した、結婚して姓が変わったという方は特に多く、抵当権抹消の前に「住所(氏名)変更登記」が必要になることがあります。
結論:所有者の住所が変わっているなら、先に住所変更登記が必要
抵当権抹消登記では、所有者(登記権利者)の住所や氏名が登記簿の記載と違う場合、抵当権抹消登記の申請の前に、登記名義人住所(または氏名)変更登記をする必要があります。
つまり、順番は次のとおりです。
１ 住所変更登記(登記簿上の住所を現住所に直す)
２ 抵当権抹消登記(抵当権を消す)
住民票や戸籍の附票などの書類をつけても、住所変更登記そのものは省略できません。
一方、抵当権者(銀行など)の本店移転や商号変更があった場合は事情が異なります。この場合は、変更を証する情報を申請情報とあわせて提供すれば、前提として抵当権者の住所・名称の変更登記までは求められません。
金融機関側の書類は完済時に送られてくるのが通常ですが、登記簿上の名称・本店と書類の記載が違う場合は、会社法人等番号の記載や変更経過の証明が必要になります。
抵当権抹消登記と住所変更登記の手続きの流れ
① 登記簿(登記事項証明書)を取得して現状を確認する
所有者欄の住所・氏名が現在のものと一致しているか、抵当権の内容(順位番号、債権者)を確認します。
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② 住所変更登記を申請する
管轄の法務局に申請します。主な必要書類は次のとおりです。
・登記申請書
・住所の変更を証明する書類(住民票、または引っ越しを重ねている場合は戸籍の附票など。登記簿上の住所から現住所までのつながりがわかるもの)
・(代理人に頼む場合)委任状
③ 抵当権抹消登記を申請する
金融機関から届いた書類を使います。
・登記済証または登記識別情報(抵当権者のもの)
・登記原因証明情報（解除証書・弁済証書など）
・委任状
④ 登記完了証と書類の受け取り
申請後、1〜2週間程度で完了するのが一般的です(法務局の混雑状況によって前後します)。
詳しくはこちら。
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費用の目安
・登録免許税: 住所変更登記は不動産1個につき1,000円、抵当権抹消登記も不動産1個につき1,000円(いずれも土地と建物は別々に数えます)
・書類取得費用: 住民票や戸籍の附票、登記事項証明書などの手数料
・司法書士に依頼する場合: 別途報酬がかかります
土地と建物の両方に抵当権がついていると、2個分として計算されます。
司法書士報酬は事務所ごとに異なります。
当事務所の場合は、次の通り。
・抵当権抹消登記 ２万２０００円（消費税込み）
・住所氏名変更登記 ２万２０００円（消費税込み）
2026年4月から「住所変更登記」は義務になっています
令和8年(2026年)4月1日から、不動産の所有者は住所や氏名・名称が変わったとき、変更日から2年以内に変更登記を申請することが義務付けられました。正当な理由なく怠ると、5万円以下の過料の対象となります。
さらに、義務化より前に住所や氏名を変更していて、まだ登記していない場合も対象で、令和10年(2028年)3月31日までに変更登記が必要です。
つまり、「ローンが残っていて抵当権抹消はまだ先」という方でも、引っ越しや結婚で登記簿の情報が古いままなら、抹消の有無にかかわらず変更登記をしなければならないということです。
・関連記事 【2026年4月から】住所変更登記が義務化！放置すると5万円の過料
よくあるご質問
Q. 住所変更登記と抵当権抹消登記は同時に申請できますか?
同じ日に続けて申請することは可能ですが、住所変更登記が先、抵当権抹消が後という順番で申請します。実務上は、2件を連件で申請するのが一般的です。
Q. 何度も引っ越していて、住民票だけでは経緯がたどれません。
登記簿上の住所から現住所までのつながりを示す必要があるため、戸籍の附票などが必要になることがあります。除票の保存期間を過ぎて取れないケースもあるため、早めの確認が安心です。
Q. 結婚して姓が変わっています。
氏名変更も、住所と同様に先に変更登記が必要です。住所と氏名が両方変わっている場合は、1回の申請でまとめられます。
Q. 共有名義の場合は?
共有者それぞれの住所・氏名を確認する必要があります。共有者の一部だけ変更がある場合でも、変更のある方の登記が必要です。
Q. 抵当権抹消に期限はありますか?
抵当権抹消には法律上の申請期限はありません。ただ、書類の有効期間や、金融機関の合併・担当者変更で書類が再取得しにくくなるリスクがあります。完済後は早めに手続きするのがおすすめです。
Q. 自分でできますか?
できます。ただし、登記簿の読み方、住所のつながりの確認、金融機関書類のチェックなど、つまずきやすい点が多く、書類不備で補正になることもあります。売却や借り換えの予定があり、時間が限られている場合は、専門家への依頼が結果的に早くて確実です。
まとめ
・所有者の住所・氏名が登記簿と違う場合、抵当権抹消の前に住所(氏名)変更登記が必要
・金融機関側の本店移転・商号変更は、変更を証する書類の提出で足りることが多い
・2026年4月から住所変更登記は義務化。変更から2年以内(過去の未登記分は2028年3月31日まで)
抵当権抹消・住所変更登記のご相談は当事務所へ
田渕司法書士・行政書士事務所(大阪市都島区・桜ノ宮エリア)では、抵当権抹消登記、住所・氏名変更登記、相続登記などの不動産登記を幅広く扱っています。
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