相続登記せずに相続した不動産を売却できる？【できません】
「実家の土地建物を相続しましたが、住む予定もないので、売却する予定です。この場合、相続登記せずに売却することはできますか？」
大阪の司法書士・行政書士の田渕智之です。
こういった疑問について、登記の専門家である司法書士が解説します。
目次
相続登記せずに相続した不動産を売却できる？【できません】
相続した不動産を、相続登記せずに売却することは、基本的にはできません。
登記は、権利変動を正確に記録しないといけません。
なので、たとえ被相続人が亡くなってからすぐに売却した場合でも、相続登記を省略して、被相続人（亡くなった人）の名義から、不動産の買主へ登記を移転させることはできません。
また、登記をしていない不動産を、未登記のまま買ってくれる人は、まずいないでしょう。
なぜなら、登記をしないと不動産の権利を失うことがあるからです。
具体例で説明します。
たとえば、相続人が子ども二人（長男と次男）いて、被相続人が自宅を長男に相続させる旨の遺言を遺している場合に、相続登記しないまま、長男が第三者Ａに売却したとします。
このとき、次男が法定相続分である長男２分の１、次男２分の１の持分の相続登記を勝手にして、次男持分２分の１を、別の第三者Ｂに売却した場合、Ａはその２分の１の権利をＢに主張することができません。
長男の取得原因が、遺言ではなく遺産分割協議でも同じことです。
Ａが権利を主張できないのは、登記を信頼して取引したＢを保護しないといけないからです。
Ａは権利を主張できない結果、不動産の権利の２分の１を失ってしまうことになります。
せっかく買った不動産の権利の２分の１を失ってしまうのは大問題です。
Ａは次男に対して損害賠償を請求できますが、裁判になってしまうと時間もコストもかかってしまいます。
なので、そうならないように不動産を買った場合は、しっかりと自分名義に登記を移転する必要があるということです
というわけで未登記の不動産を買ってくれる人は、まずいないのです。
早めに相続登記を
以上のように、基本的に相続登記をしないと歯不動産は売却することはできません。
なので、早めに相続登記をする必要があります。
また、相続登記は時間がかかってしまう場合があります。
相続関係を証明するために戸籍謄本が必要になりますが、相続関係が複雑だと集めないといけない戸籍謄本がたくさんあるため、時間がかかってしまうのです。
なので、早く不動産を処分したい場合、早めの相続登記が必要になります。
また、相続登記は自分でもやればできますが、慣れていないと戸籍謄本の収集などで、より時間がかかってしまいますので、早く処分したい場合は、登記手続きを司法書士に依頼することもご検討ください。
相続した不動産を売却するときの流れ
相続した不動産を売却するときの流れは次のようになります。
- 遺産分割協議
- ↓
- 相続登記
- ↓
- 売却、不動産の引き渡し、買主へ所有権の移転登記
相続した不動産を売却するときの流れ１ 遺産分割協議
被相続人が遺言を遺しており、遺言に不動産を相続する人が記載されている場合は、その人が相続しますが、そのような遺言がない場合、相続人同士で誰が不動産を相続するか話し合います。
これを遺産分割協議といいます。
遺産分割協議については、くわしくはこちらの記事をご覧ください。
・関連記事 遺産分割協議とは何か？【遺産の分け方についての話し合い】
遺産分割協議がまとまったら、「遺産分割協議書」という書面に話し合いの内容をまとめます。
簡単な遺産分割協議書の書式はこちらです。
遺産分割協議書には、被相続人のすべての財産を記載した方がいいのですが、大きな財産が不動産ぐらいしかなく、不動産登記ができればいいという場合、ひな形のような不動産だけ記載する形でも大丈夫です。
土地、建物の記載は登記事項証明書（登記簿謄本）の通りに、正確に書いてください。
記載が誤っていると、登記ができない場合があります。
・関連記事 登記事項証明書の取り方を司法書士がわかりやすく解説
なお、遺産分割協議書は１枚の協議書に相続人全員が署名押印する形でもいいですし、人数分の協議書に相続人がそれぞれ署名押印してもいいです。
不動産を売却する場合、不動産の売却代金を相続人同士で分け合うという遺産分割方法もあります。
これを換価分割といいます。
換価分割する場合、その旨を遺産分割協議書に記載しておきます。
換価分割の場合の遺産分割協議書の書式はこちらです。
なお遺産分割協議書が２枚以上にわたる場合は、契印が必要です。
この遺産分割協議書は、一度、相続人一人の名義にしてから、売却代金を相続人間で分けるという形になって
すぐに売却する場合、だれか一人の名義にしなくても、相続人全員名義の相続登記をすればいいと思われるかもしれませんが、それはあまりおすすめできません。
相続人全員名義の相続登記をしてしまうと、その後の売却した際の登記手続きについて、相続人全員が申請人になってしまいます。
だれか一人の名義にしておくと、申請人はその名義人だけで済みます。
また、相続人の中に高齢の方がいる場合、売却する前に、さらにその方が亡くなったり、認知症などで意思表示ができなくなってしまった場合、非常にややこしくなってしまいます。
なので、相続人間で争いがない場合は、相続人の中のだれか一人（若くてしっかりした人）の名義にしておくことをお勧めします。
相続した不動産を売却するときの流れ２ 相続登記
不動産の名義人を誰にするか決めたら、相続登記を法務局へ申請します。
相続登記の手続きについては、別記事にくわしくまとめましたので、ご覧ください。
・関連記事 相続登記の手続を司法書士が解説【不動産の名義変更】
相続した不動産を売却するときの流れ３ 売却、不動産の引き渡し、買主へ所有権の移転登記
不動産会社に売却の仲介を依頼して、買主が見つかったら、売却契約を締結し、不動産を引き渡して、代金を受け取り、買主への所有権移転登記を行います。
換価分割の場合は、代金を相続人で分け合います。
まとめ
というわけで、相続した不動産を売却するには、まず相続登記が必要というお話でした。
まとめると次の通り。
・相続登記せずに不動産を売却することは基本的にできない
・未登記のまま不動産を購入すると権利を失う可能性があるから
・相続登記は早めにすることが必要
相続登記の申請手続きは、自分でもできます。
ただ慣れていないとけっこう大変なので、難しそうだと思ったら、司法書士に依頼することも検討してみてください。
大阪周辺でしたら、当事務所でも承ります。
くわしくはこちらをご覧ください。
・関連記事 田渕司法書士事務所の相続登記（相続した不動産の名義変更）サービス
ご相談の方は、 電話（06-6356-7288）か、メールフォームからお問い合わせください。
それでは、今回はこの辺で。
お読みいただきありがとうございました。
